סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

תכנית הרבעים של ת"א: המחלוקת על חידוש העיר הלבנה

פרויקט התחדשות עירונית בפריסה ארצית של מידע כנסים מגיע ללב המטרופולין הגדול במדינה, כאשר כנס התחדשות בתל אביב בנושא פינוי בינוי ותמ"א 38 יערך ב-18.4 באודיטוריום סמולרש, אוניברסיטת ת"א.

בכנס צפויים להיפגש יזמים ובעלי מקצוע מתחום הנדל"ן עם מקבלי החלטות בעירייה לסדרה של דיונים והרצאות, חלקן בנושא תכנית הרבעים של העיר שאושרה בנובמבר האחרון לאחר חודשים רבים של התנגדויות ועיכובים.

שלוש ארבע ולעבודה

תל אביב-יפו מחולקת ל-9 רבעים מנהליים, מצפון העיר לדרומה. לחלוקה לרבעים משמעות רבה בכל הקשור לטיפולה של הרשות המקומית בענייני הפנים של העיר ובתכנון והוצאה לפועל של תכניות מתאר למיניהן.

במרכז העיר, התחום בין חוף הים במערב, נתיבי איילון במזרח, נחל הירקון בצפון ודרך יפו-אילת בדרום, נכללים ארבעה רבעים (3-6). תכנית הרבעים השנויה במחלוקת עוסקת בעיקר ברבעים 3 ו-4 של העיר, בהם מתגוררים כ-26% מתושביה (99 אלף בקירוב).

ברובע 3, המוכר גם כצפון הישן, נכלל רוב השטח שנבנה בשנות ה-30 וה-40 במסגרת תכנית גדס לפיתוח העיר, וכן חלקו הארי של השטח עליו הוכרז כ"עיר הלבנה" ע"פ הגדרות ארגון אונסק"ו. רובע 4 מתאפיין בבינוי אקלקטי ומגוון וכולל את השכונות שנבנו לאחר קום המדינה, את המושבה הטמפלרית שרונה ומספר גדול של מבני ציבור מרכזיים כגון בי"ח איכילוב, מוזיאון ת"א ובית המפשט המחוזי.

זה לא היה פשוט אבל עכשיו היא מאושרת

מאז הכרזת אונסק"ו על חלק משטחי העיר כאתר מורשת עולמי ואזורים לשימור (העיר הלבנה) בשנת 2003, זכויות הבנייה של בעלי הנכסים באזורים הללו שונות מאלו הקיימות במקומות אחרים בעיר.

לאחר תהליך ממושך אישרה בחודש נובמבר האחרון ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה בראשות עו"ד משה גולן את תכנית הרבעים 3 ו-4 בת"א – הכוללים בשטחם חלק ניכר מהשטחים המוכרזים – העוסקת במבני מגורים שלא הוגדרו כמבנים לשימור, ומטרתה להסדיר ולהבהיר את זכויותיהם של בעלי הנכסים לפיתוח והתחדשות למול צרכיו המיוחדים של האזור.

התכנית שנועדה להחליף תכניות קיימות מביאה בחשבון את מדיניות התכנון העירונית לחיזוק מבנים בהתאם לתמ"א 38 ואת ההוראות הנובעות מהכרזת אונסק"ו, ומסדירה את הזכויות לבניה חדשה ותוספת בניה לבניינים קיימים. בין מטרותיה המוצהרות: לקדם התחדשות עירונית, לחזק מבנים מפני רעידות אדמה ולפשט תהליכי רישוי.

תמונה 2 למאמר תוכנית הרבעים

לטענת יזמים ועו"ד רבים העוסקים בתחום, התכנית מלאה בניסוחים סבוכים ובסתירות פנימיות בצורה שמקשה להעריך מה בסופו של דבר יתאפשר לביצוע בשטח ומה תהיינה זכויות הבנייה המדויקות

לחדש ולשמר בעת ובעונה אחת

התנגדויות רבות לתוכנית הוגשו בשנים האחרונות "משני הצדדים" – הן מצד בעלי נכסים שביקשו להגדיל את זכויות הבניה (אחת מהטענות המרכזיות כנגד התוכנית – על כך שהיא גורעת מהזכויות שנותנת תמ"א 38 לפי הגדרתה), והן מצד אונסק"ו והמועצה הארצית לשימור אתרים, שטענו כי תוספת זכויות בניה וקומות לצד הקלות בינוי אינן תואמות את עקרונות ההכרזה ועלולות לסכן את מעמדו של האזור כאתר מורשת עולמי.

הוועדה המחוזית שאישרה את התוכנית בראשיתו של התהליך דחתה, בין היתר, את הטענה כי ניתן בה דגש מיוחד לשיקולי אדריכלות ושימור לעומת שיקולי התחדשות, כמו גם הטענה כי מגבלות בנייה צריכות לחול רק על מתחם ההכרזה של העיר הלבנה (להוציא מקומות מסוימים); הטענות בדבר סתירות בתוכנית למול הוראות תמ"א 38 ובדבר היעדר כדאיות כלכלית נדחו אף הן.

לפי ההחלטה, ברחובות הראשיים יושווה גובה הבנייה במסלול של תוספות בנייה לזה הקבוע במסלול של הריסה ובנייה מחדש.

עו"ד ענת בירן, ממשתתפות כנס התחדשות בתל אביב ומומחית בדיני מקרקעין שייצגה מספר מתנגדים לתוכנית, טענה בעקבות אישור התוכנית כי "חשיבות ההחלטה – קודם כל בעצם נתינתה, באופן שיאפשר סוף סוף ודאות לאחר המתנה של שנים. הוועדה הארצית כמעט שלא התערבה בהחלטות שהתקבלו ע"י הוועדה המקומית והמחוזית, אלא רק בשוליים".

לדברי עו"ד בירן, "ברובע 3 ניכרת התערבות פחותה מאשר ברובע 4, בו אפשרויות הבניה שאושרו גבוהות יותר. כעיקרון וועדת המשנה קיבלה את העמדה לפיה יש לשמור על אזור אונסק"ו ורצועת החיץ. מבחינת החלק שמחוץ לאונסק"ו ברובע 3, לצערנו ההחלטה אינה מעודדת הריסה ובניה מחדש. יש לבחון האם הגמישות שניתנה יוצרת היתכנות כלכלית לחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה".

עם הפנים קדימה

לתוכנית הרבעים המאושרת צפויה, מן הסתם, השפעה רבה על פני העיר בעשורים הקרובים. לטענת יזמים ועו"ד רבים העוסקים בתחום, התכנית מלאה בניסוחים סבוכים ובסתירות פנימיות (למשל בנוגע להיקף תוספות הבניה המותרות ברחובות דיזינגוף ובן יהודה) בצורה שמקשה להעריך מה בסופו של דבר יתאפשר לביצוע בשטח ומה תהיינה זכויות הבנייה המדויקות.

באופן כללי ניתן להעריך כי רובע 3 יתחדש בסופו של דבר בתוספות בנייה למבנים קיימים, ואילו ברובע 4 יחלו בתוכניות הריסה ובנייה מחדש המבטיחות הזדמנויות רבות יותר ליזמים.