סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

ניהול הליכים סטטוטוריים

דו"ח מבקר המדינה זיהה לא מכבר את המפתח לפתרון משבר הדיור. לפי הדו"ח, מתברר שהזמן הממוצע לסיום פרויקט הוא כ-12 שנים, מתוכן כ-3 שנים בלבד זמן ביצוע; ובמילים אחרות: הליכי התכנון והרישוי לבדם נמשכים בממוצע 9 שנים. יתרה מכך: לפי נתונים עדכניים של משרד הפנים, קיצור הליכי הרישוי בחצי שנה בלבד היה חוסך למשק הישראלי כ-250 מיליון שקלים בשנה; קל וחומר אם הקיצור היה גבוה יותר – הסכום הנחסך עשוי היה להרקיע לחצי מיליארד שקלים בשנה ואף יותר.

לקיצור הליכי הרישוי ישנם שלושה היבטים משמעותיים נוספים מעבר לחסכון הכלכלי. האחד, ניתן יהיה למקסם קידום פרויקטים קיימים תוך כדי קיצור הליכים. השני – פוטנציאל להרבה יותר התחלות בנייה, הן למגורים והן לנדל"ן עסקי. השלישי – הפיכת שוק הבנייה למסודר, מקצועי ויעיל הרבה יותר, עם הליכים ביורוקרטים מקוצרים בצורה משמעותית, חיסול תופעת לוואי שליליות דוגמת ה"מאכערים" שהתפתחו במשך השנים, וכמובן – יכולת ממשית לספק את ההיצע הנדרש לשוק הדיור בו רמות המחירים נוסקות כלפי מעלה כל העת.

הן עיריות ומועצות מקומיות והן חברות עסקיות דוגמת חברות ביטוח, בנקים, מפעלי תעשייה, חברות קמעונאיות ורשתות שיווק, ובד בבד גם חברות ייזום ובנייה מן השורה קלטו את המסר של דו"ח המבקר ונתוני משרד הפנים והחלו במהלך השנים להשתמש יותר ויותר בשירותים של יועצים מומחים חיצוניים, כגון אדריכלים, מהנדסים ועוד. עיקר תפקידם של אנשי המקצוע הללו – להתמודד עם גלגלי הביורוקרטיה ולנסות לייעל תהליכים ולקצרם. מגמה זו נחלה הצלחה חלקית בלבד, בעיקר בשל חוסר בסנכרון מספק בין כלל הגורמים – ולעיתים קרובות אף בשל חוסר מקצועיות ואי יכולת להתמודד מול הפקידות ומול תחנות הביורוקרטיה והאישורים האינסופיים.

בשנים האחרונות נוצרה פונקציה חדשה: חברות המתמחות בניהול ורישוי פרויקטים. חברת נתיבי הקמה, שהוקמה לפני כ-13 שנים ע"י יגאל צ'ודנר ומונה כיום כ-15 אנשי מקצוע המתמודדים כל העת עם 72 תחנות ביורוקרטיות (ראה תרשים מצורף), היא אחת המרכזיות שבהן.

אני מאמין שצריך לעסוק במה שאתה מבין, להתמקצע ולעשות את הטוב ביותר. האתגר שלי היה לשנות את המציאות שבה אנשים שאינם מקצועיים מלווים פרויקטים וגם ההכרה שיש צורך בחברה מקצועית ורצינית. ראיתי בהקמת חברה, ולא יועץ בודד, אפשרות להעניק מגוון שירותים מגוונים לאינספור צריכים שונים שקיימים בחברות שונות – תעשייה, מסחר, שירותים ותשתיות

מעבר לנושא משך הזמן הבעייתי בקידום פרויקטים – אילו עוד בעיות מרכזיות מעיקות כיום על יזמים בישראל?

בעיית תקופת האישורים הינה רק סימפטום אחד מני רבים, אנחנו נתקלים כל העת ביזמים שנמצאים בסכנה ממשית של אובדן הפרויקט. ראשית, כמובן, בשל אובדן ההכנסות בגלל התעכבות האישורים. שנית, סכנה ממשית של כניסה להליכים משפטיים ותביעות בשל היות הפרויקט תקוע בשלב זה או אחר. שלישית, אובדן זמן קריטי וביזור משאבים לכל הכיוונים אל יועצים שונים ומשונים, וזאת בשל העדר סנכרון וראייה אסטרטגית כוללת של צרכי הפרויקט, עקב בצד אגודל. רביעית, ההתמודדות עם מצבים רבים של אי וודאות – האם בכלל הפרויקט ייצא לפועל? אתן לך דוגמא ממש יומיומית: יש כיום במדינת ישראל מאות רבות של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 והתחדשות עירונית. בכל החוזים שנעשו עד כה בין היזמים לבין דיירי הבניינים, היזם לא יכול היה להבטיח מהו התאריך בו יקבל היתר לבנייה; ההתחייבות הינה רק על זמן ביצוע הפרויקט לאחר קבלת ההיתר. עובדה זו לבדה מעכבת ואפילו תוקעת פרויקטים רבים, ומונעת קידום בנייה של אלפי ואולי אפילו רבבות יחידות דיור מדי שנה שהיו משפרים מאוד את מצב ההיצע בישראל.

לשמחתנו הגענו למצב שבו באמצעות עבודה יעילה ושיטתית של הצוותים המקצועיים שלנו מול הרשויות, יכולים לקוחותינו, בין אם מדובר בקבלנים ויזמים או חברות כלכליות גדולות, להבטיח מראש את לוחות הזמנים גם של רישוי הפרויקט, עוד בטרם ביצועו בפועל.

מדוע נולד המוצר ששמו ניהול הליכי רישוי?

בשנים 1998-2004 ניהלתי את תחום התכנון והרישוי של חברת פז נפט. מתוקף תפקידי עסקתי במאות משימות ופרויקטים בתחום ניהול הליכי רישוי, כגון היתרי בנייה להקמת תחנות תדלוק במרכזים מסחריים, היתרים לכל פעולה טעונת היתר במתחמים, תב"עות אישור וליווי תכניות בניית עיר, רישוי עסקים, טפסי 4 ותעודות גמר, בדיקות התכנות, ליווי תכנוני של הליכי ערר והתנגדויות ועוד ועוד.

במסגרת עבודתי כמנהל התחום, שאמור בו זמנית לטפל בחברה או בפעילות של צמיחה וגדילה, הקמנו תוך שנה 70 סניפים של רשת חנויות yellow. הבנתי את הצורך בגורמים מקצועיים שינהלו עבורי או יחד איתי את ההליכים הנדרשים, ייקחו אחריות על תיאום כלל הגורמים המקצועיים מול כל הרשויות, יקבעו לוחות זמנים, עדכון ומעקב – אולם לעיתים קרובות הנושאים הללו טופלו על ידי האדריכל ומנהל הפרויקט, להם לא הייתה כל התמתחות או התמקצעות בניהול פרויקטים מסוג זה. כתוצאה מכך הדברים התעכבו, הסיכומים לא הושגו (לפחות בחלקם), ולא היה תיאום. בקיצור, זה היה תחום ללא אבא.

בנוסף, פרק הזמן בו הוקם הפרויקט היה קצר בהרבה לעומת זה שהוקדש להליכי הרישוי. לדוגמא, הקמת תחנת תדלוק לוקחת כ-5-6 חודשים; לאשר אותה – חמש עד שבע שנים (!), כאשר רוב הניסיונות לאישור תחנות התדלוק לא הושלמו כלל בשל אורך התהליך, העובדה שמישהו אחר הקדים אותך, לא נבדקו היטב התנגדויות וכד'.

כיצד החלטת להקים את נתיבי הקמה?

קראתי את הספר ״אבא עשיר אבא עני״ של רוברט קיוסאקי, רב מכר שמעביר מסר של לקיחת אחריות על פעולות שאתה רוצה לבצע ואיך להתמודד עם האתגר הזה. באותו יום התפטרתי, ובשנת 2004 הקמתי את נתיבי הקמה כי אני מאמין שצריך לעסוק במה שאתה מבין בו, להתמקצע ולעשות את הטוב ביותר. האתגר שלי היה לשנות את המציאות שבה אנשים שאינם מקצועיים מלווים פרויקטים, וידעתי שיש צורך בחברה מקצועית ורצינית. ראיתי בהקמת חברה, ולא בעבודה כיועץ בודד, אפשרות לתת מענה מגוון לאינספור צרכים שקיימים בחברות.

מהן הציפיות שלך מהממשלה ומקובעי המדיניות בתחום הנדל"ן?

תפקידה של הממשלה וקובעי המדיניות בעיני הוא קודם כל לייצר אלטרנטיבות אחרות להשקעות, מכיוון שאין תחום אחר היום בשוק ששומר על ערך הכסף ומביא תשואה גבוהה כמו נדל"ן. סיטואציה זו תגרום להמשך עליות המחירים בנדל"ן, כפי שאנו חווים כיום.

המדינה צריכה לאפשר לכוחות השוק לעשות את שלהם. לא להפריע ולהתערב בשוק הפרטי, אלא לנקוט בפעולות ערכיות וחינוכיות – פיתוח תשתיות, יצירת שוויון ושקיפות. פעולות אלה לא רק ייצרו הכנסות לקופת המדינה, אלא גם יקבעו ערכים וסטנדרטים לניהול תקין ולחיים טובים יותר.

netivey-hakama.co.il