סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה

החייאת פילים לבנים, שינוי יעוד מבנים ושיקום אורבני

קיימים שלושה פתרונות אפשריים שיכולים להחיות את מרכזי הערים. הפתרון הראשון, הברור והמובן לכל, הינו תכניות התחדשות עירונית ומתן זכויות בניה מוגברות, שיאפשרו גם שיפוץ וגם בניה חדשה.

הפתרון השני והמעט מורכב יותר הוא תמהיל שימושים. היום רצוי להיצמד פחות לתבנית המסורתית של יעודים מוגדרים – כגון מגורים, מסחר ותעשייה, והמגמה העולמית נוטה לכיוון של עירוב שימושים – כלומר בניינים גבוהים מאוד שקומותיהם התחתונות מאכלסות מתחמי מסחר, מעליהן משרדים ושימושים ציבוריים, ובקומות העליונות מגורים. גם קומות שישמשו למלונאות באות בחשבון מאחר ומ"ר מבונה למלונאות שווה יותר ממ"ר משרדים.

אם נוסיף לכל זה גם מבני ציבור בקומות התחתונות, נקבל "עיר אנכית" אליה נוכל להביא את הילד בבוקר לגן, לאחר מכן לעלות לקומה גבוהה יותר לעבוד במשרד, ובערב "לחזור הביתה" לקומות העליונות.

כיום באזור המרכז קיים היצע זמין מתוכנן של למעלה מ-1.5 מיליון מ"ר של בנייני תעסוקה ומסחר, כאשר לפי מגמות הביקוש הנוכחיות המימוש של זכויות אלו מוטל בספק. לכן, הגדרת שימושים מעורבים של הקרקע לא תהווה ניצול יעיל.

אפשר להמחיש את החשיבות שבריסון בניית בניינים המיועדים למשרדים וקידום בניית בניינים המיועדים למגורים או בעלי עירוב שימושים גם ע"י הבנת הפער במחיר מ"ר בנוי בין השניים: היחס כיום בין שווי למגורים לשווי למשרדים נע בין 1:2 לבין 1:4. מחיר מ"ר מגורים בנוי, בתל אביב לדוגמא, נע מ-30,000 ₪ למ"ר ועד ל-60,000 ₪ למ"ר, ובמגורים יוקרתיים אף יכול להגיע עד ל-100,000 ₪ למ"ר ויותר. מ"ר משרדים בנוי בת"א, במקומות הפחות טובים, נע מ-10,000 ₪ למ"ר למשרדים ישנים עד למקסימום 18,000 ₪ למ"ר למשרדים חדשים יותר.

הפתרון השלישי הינו התרת שימוש חורג.  בידי הוועדות המקומיות נמצא כלי שיכול לתרום מאוד להסדרת הנושא: שימוש חורג נעשה בקרקע או בבניין שהשימוש בהם הוא למטרה שלא הותרה בתב"ע; הוועדה המקומית רשאית להתיר שימוש חורג או הקלות בתנאים מסוימים ולתקופה מוגבלת מראש, במיוחד באזורי מלאכה ותעשיה במרכזי ערים שהשימוש בהם נזנח מזמן.

אני סבור כי שימושים חורגים למגורים מהווה פתרון מצוין לחוסר האיזון שבין הביקוש וההיצע והמצב התכנוני. בקריית המלאכה בתל אביב, לדוגמא, נתקבלו אישורים לשימושים חורגים שהפכו חלק מהבניינים מבתי מלאכה זעירה לגלריות של אמנים, ציירים, צלמים ופסלים, מסעדות ועוד. פתרון זה יכול להביא להיצע של אלפי יחידות דיור בטווח קצר.

עם זאת, בצד היתרונות הבולטים של עירוב שימושים, יש לזכור כי הבעייתיות בפתרון זה מצריכה תכנון ארוך טווח המחייב פיתוח תשתיות עירוניות בהתאם – כגון מבני ציבור, תשתיות קוויות (מים, ביוב, חשמל ותקשורת) ונגישות (כבישים, תחבורה וחניה).

ארז כהן, משפטן ושמאי מקרקעין

הכותב שימש כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בשנים 2008-2011 ומנהל כיום משרד של שמאות מקרקעין.