התחדשות עירונית במתחמי מסחר

פרויקטים של התחדשות עירונית הינם פרויקטים בעלי חשיבות אורבנית ותכנונית מהמעלה הראשונה, אשר תפסו תאוצה בשנים האחרונות ונדמה כי לא בכדי הם הופכים לפופולאריים יותר ויותר. הפרויקטים נותנים מענה לצרכים הנידונים חדשות לבקרים בציבוריות הישראלית בדבר הגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש, תוך שיפור תשתיות עירוניות ופיתוח סביבתי. זאת ועוד, בשנים האחרונות ישנם פרויקטים רבים אשר לא מתמקדים רק בפינוי בנייני מגורים ובניית נכסים חדשים תחתם, אלא דווקא בהפיכת מתחמי מסחר, תעשיה ומלאכה ותיקים למתחמי מגורים, משרדים ומסחר חדשניים ומודרניים.

על קצה המזלג נציין כי במרבית המקרים, פרויקטים של התחדשות עירונית במתחמי תעשיה ומלאכה ותיקים הינם שונים מפרויקטים "רגילים" של פינוי בינוי בהם מגיע יזם בשלב ראשוני של המיזם ומציע לכל בעל דירה מקורית דירה חדשה גדולה יותר בפרויקט החדש.

במרביתם המכרעת של פרויקטים מסוג זה, בעלי הנכסים המקוריים אינם חוזרים הלכה למעשה לנהל את עסקיהם בפרויקט החדש והעסקה הינה בעלת מבנה ואופי הדומים במהותם לעסקת קומבינציה רגילה. כך, על מנת למקסם את היקף הזכויות אשר יקבלו בעלי הנכסים המקוריים, מומלץ כי בשלבים הראשונים של ייזום העסקה יאוגדו כלל בעלי הנכסים, וכן יחלו לקדם הליכים תכנוניים.

לצורך כך, בעלי הזכויות בנכס (לפחות הרוב הדרוש מבחינת החוק) צריכים להגיע להסכמה כי ברצונם לקדם ולהוציא אל הפועל פרויקט של פינוי בינוי ולחתום על הסכם שיתוף המסדיר את התהליך. לאחר שמתקבלת הסכמה כאמור, על בעלי הזכויות למנות נציגות אשר תייצגם בהליך מול כל הגורמים הרלוונטיים; הנציגות תדאג להתקשרות בעלי הזכויות עם יועצים משפטיים ותכנוניים עבור הפרויקט, לייזום וקידום תב"ע חדשה באמצעות היועצים הרלבנטיים ולבסוף גם לניהול מו"מ לצורך התקשרות מול יזם עתידי.

מבחינה אורבנית, תוצאה מוצלחת של פרויקט כמתואר לעיל תהא הקמת מתחם רחב היקף באזור אשר עד אותה עת נחשב באופן יחסי לאזור מיושן, ושדרוגו בצורה משמעותית. יתרה מכך, בהרבה מהמקרים במתחם החדש שיוקם ייווצר מצב של "עירוב שימושים", קרי מצב בו מלבד בניית מתחם תעסוקה ומשרדים חדש, כחלק מהפרויקט נבנים גם אזורי מגורים התורמים להפחתת מצוקת הדיור ולתנועה קבועה של אנשים במתחמים החדשים. לשילוב בין השימושים (מסחר, תעסוקה ומגורים) יתרונות רבים עבור כלל הגורמים המעורבים בפרויקט.

יחד עם האמור לעיל, קידום פרויקטים של פינוי בינוי במתחמי תעשיה ומלאכה ותיקים כרוך בלא מעט אתגרים, הנובעים מההסתכלות השונה בין פרויקטים "קלאסיים" של פינוי בינוי (בנייני מגורים) לבין פרויקטים של פינוי בינוי מסוג זה (בתי עסק ומסחר).

בפרויקטים "קלאסיים" של פינוי בינוי לא קיים קושי גדול במיוחד בהעתקת מקום מגוריהם של הדיירים בזמן הריסת הבניין הקיים ובניית הבניין החדש. ברם, במתחמי תעשיה ומלאכה, מפעילים בעלי הזכויות עסקים ובתי מלאכה (רובם פועלים כבר עשרות שנים) המפרנסים אותם ואת משפחותיהם. העתקת העסק כרוכה בעלויות רבות יותר ויש לה השפעה עתידית גם על תפקודו של העסק, ככל וצבר מוניטין מסוים במיקומו המקורי. לא זו אף זו, כפי שצוין לעיל העתקת העסק היא בדרך כלל לצמיתות (ולא זמנית עד להשלמת בניית המתחם החדש), שכן לרוב העסקים המקוריים אינם משתלבים במתחמים החדשים.

ברם, מלבד האתגרים הקיימים, ישנם גם לא מעט יתרונות הצומחים מקידום פרויקטים של פינוי בינוי במתחמי תעשיה ומלאכה ותיקים, יתרונות מהם נהנים הן הצדדים הקשורים לפרויקט והן הציבור הרחב, כפי שיפורט להלן.

היתרון הגדול ביותר עבור בעלי הזכויות בנכס היא האפשרות לעצב בעצמם את העסקה בה הם מעוניינים. בגלל אופי ההליך בו בעלי הזכויות אחראיים באופן עצמאי על שכירת היועצים, שינוי התב"ע ופניה ליזמים לצורך ביצוע עסקת קומבינציה, הם למעשה יכולים לשלוט במידה מסוימת על סוג העסקה שתצא בסופו של יום אל הפועל, במסגרתה יקבלו נכסים במתחם החדש שיבנה בהתבסס על אחוזי קומבינציה.

עבור הקבלן או החברה היזמית אשר ייקחו על עצמם את ביצוע הפרויקט קיים יתרון משמעותי בהתקשרות מול קבוצת בעלי זכויות המיוצגים על ידי נציגות מסודרת, לאחר שכבר עומדים לרשותה יועצים תכנוניים ומשפטיים, לאחר שנחתם הסכם שיתוף בין כל בעלי הזכויות ולאחר שרשויות התכנון כבר אישרו (לפחות באופן עקרוני) את התוכניות החדשות. התקשרות עם קבוצת בעלי זכויות "בשלה" כפי שמתוארת לעיל, מפחיתה באופן משמעותי את הסיכונים הרובצים על היזם העתידי כאשר עליו לארגן ולקדם פרויקט לבד מתחילתו, ובוודאי שמקצרת את לוחות הזמנים לביצוע הפרויקט.

כמו כן, קיימים יתרונות גדולים לרשות המקומית בה מוקם הפרויקט. ראשית, הרשות תקבל מתחם חדש בעיר שיהווה מוקד עניין וימשוך אליו עסקים גדולים וקטנים, לקוחות, פרסום וכיו"ב. שנית, הקמת מתחם חדש בעל היקף ופוטנציאל רחב, תתרום להכנסות העיר מארנונה – אותה תגבה מבעלי העסקים והדיירים החדשים שיכנסו למתחם. יתרון נוסף ולא פחות חשוב צומח גם לציבור הרחב אשר ייהנה מפרנסה, מוקדי מסחר, וכן הגדלת היצע דירות המגורים.

לסיכום, פרויקטים של פינוי בינוי בכלל, וכאלה המתבצעים באזורי תעשיה ומלאכה ותיקים בפרט, הינם פרויקטים בהם פוטנציאל הרווח והתועלת לצדדים המעורבים ולציבור בכללותו הוא גדול, וככזה מצדיק התגברות על האתגרים שבדרך. עם זאת, חשוב ליזום את הפרויקטים באופן מושכל וזאת על מנת להתמודד באופן טוב ויעיל עם המורכבות הגדולה שבגיבוש הפרויקט והוצאתו אל הפועל.

אפרים ויינשטיין עורכי דין / www.ekw.co.il