סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

מי צריך מפקח בניה בתמ"א 38

בכל פרויקט תמ"א 38 מספק היזם/קבלן תקציב למינוי מפקח בניה הנדסי עבור הדיירים אשר ישרת את האינטרס הבלעדי שלהם. לצערנו בפרויקטים רבים הדיירים כלל אינם מבינים את חשיבות מפקח הבניה, ומכאן אנו עדים לפרויקטים בהם מינוי המפקח ניתן רק בשלבי הרישוי או בשלבי היתר הבניה (כל זאת בהמלצת עורך הדין המלווה), וכך מוותרים למעשה על עיניו הבוחנות של איש המקצוע בשלבי מינוי היזם.

במאמר זה נרחיב אודות תפקידו החשוב של מפקח הבניה מצד הדיירים החל משלבי התכנון, דרך רישוי וקבלת היתר הבניה, ועד קבלת טופס 4 ושנת הבדק.

מפקח בנייה מטעם דיירים הינו הגורם ההנדסי המייצג את האינטרסים של בעלי הזכויות בפרויקטי תמ"א 38. מפקח בניה בתמא 38 מהווה ליווי מקביל לליווי המשפטי לדיירים, וכמו עו"ד דיירים מומלץ להתקשר עם מפקח הבנייה כבר בשלבים ראשוניים של קידום הפרויקט. מפקח בנייה מקצועי יכול להפיק ערך רב עבור הדיירים, להגדיל את תמורות הדיירים, ולהוביל להצעה שקופה והוגנת, המשקפת את כלכליות הפרויקט. בשלבי הביצוע יאכוף מפקח הבניה את טיב יישום החומרים והתקנים למיניהם, והכל בהתאמה להיתר הבניה, וכפי שהתחייב הקבלן.

בשנים האחרונות עם התרבות פרויקטי התחדשות עירונית מתפתחת הפונקציה הייחודית של פיקוח מטעם דיירים. פרויקטי חיזוק ותוספת בנייה (38/1) ופרויקטי הריסה ובנייה (38/2) הינם מורכבים ביותר הן מבחינה הנדסית, שימוש בטכניקות וחומרים מתקדמים, והיקף הבנייה, והן מבחינת האחריות המוטלת על המפקח בפרויקט בסדרי גודל של עשרות מיליוני שקלים. על מפקח הבנייה מטעם הדיירים להוות גוף מקשר בין הדיירים ליזם ולקבלן בשטח, על כן, עליו להיות בעל יכולת ניתוח זכויות בנייה ובחינת כלכליות הפרויקט, שליטה בניסוח מפרטים טכניים, וכמובן בעל הכשרה מקצועית מוכרת וניסיון בפרויקטים בעלי נפח בנייה דומה.

פרויקטי תמ"א מתאפיינים בפרקי זמן ממושכים ומתוך כך, ההתקשרות עם מפקח בנייה נמשכת לרוב משלב בחינת ההצעות והמפרטים הטכניים ועד שנת הבדק ודוחות הבדק, למעשה מדובר בליווי של מספר שנים לאורך כל חיי הפרויקט. משום שכך מומלץ לבחור מפקח אשר בראש ובראשונה נעים לעבוד מולו, מאפשר זמינות לכל בעיה ושאלה ובעל יכולות ניהול פיקוח הפרויקט וניהול הדיירים. יחד עם זאת, חוק התכנון והבנייה אינו מגדיר מפקח בנייה ולכן כל אחד יכול לעסוק ולהגדיר עצמו כמפקח. טרם התקשרות עם מפקח בנייה יש לבחון כי אותו מפקח בעל כישורים מתאימים כאמור, השכלה ומקצועיות הולמת.

%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%95%d7%aa%d7%a9%d7%aa%d7%99%d7%95%d7%aa

מפקח בנייה מטעם דיירים – שלב מו"מ ועד ביצוע:

בתוך מערכת יחסי הגומלין בין היזם לדיירים מאזן הכוחות מוטה לצד היזם. מצד אחד- היזם, בעל ניסיון בפרויקטים נדל"ניים, מוקף באנשי מקצוע הנותנים לו שירותיהם ומכיר את רזי עולם התמ"א. מהצד השני- הדיירים חסרי הניסיון, על פי רוב, בבנייה ובייזום פרויקטים בקנה מידה שכזה, ולעיתים אף כלל אינם מגובשים ומנוהלים או מתנהלים כראוי. מינוי עו"ד ומפקח בנייה מטעם הדיירים מצמצם את הפער בין הצדדים ומעניק להם בטחון וודאות ליציאה לפרויקט.

בכדי להבין מהן התמורות להן הדיירים זכאים יש לערוך דו"ח כלכלי המוכר בענף בשם דו"ח אפס. בכדי לערוך דו"ח אפס יש לבצע ניתוח זכויות בנייה למגרש בו עומדים לבצע את הפרויקט, ומכאן תחילת עבודתו של מפקח הבנייה. לאחר בדיקת זכויות הבנייה ובחינת כלכליות העסקה ניתן לחלק את התמורות בין הדיירים ליזם באופן כזה אשר שומר על הדיירים אולם מאפשרת רווחים מספקים ליזם לשם הוצאת הפרויקט לפועל.

בשלב הבא מפקח הבנייה פועל לבחינת ההצעות המתקבלות עפ"י מכלול פרמטרים מקצועיים. ראייה מקצועית זו מאפשרת שיקוף ההצעות לנציגות הדיירים, עמידה על ההבדלים ביניהם והיתרונות והחסרונות שבכל הצעה. לאחר בחירה מושכלת בהצעה נבחרת, מפקח הבנייה דואג כי המפרט הטכני מידתי וכתוב בעגה מקצועית ועניינית.

בשלבי התכנון והרישוי מפקח הבנייה עוקב ובודק כי תכניות ההיתר עולות בקנה אחד עם ההסכם החתום וכי היזם עומד בהתחייבותו. כמו כן, המפקח מסייע לדיירים בהסבר ופירוש התשריט להיתר עליו ידרשו לחתום לבקשה להיתר.

מפקח בנייה מטעם דיירים – שלב ביצוע:

עם תחילת ביצוע הפרויקט, ובעיקר בהריסה ובנייה, מפקח הבנייה מטעם הדיירים הוא נציגם היחידי בפועל באתר הבנייה. המפקח הוא איש הקשר ליזם, לקבלן המבצע ולמנהל העבודה בשטח. המפקח הוא הגורם הדואג כי קול הדיירים ישמע בין כל המעורבים בבנייה, מפקח על איכות העבודה והחומרים וכי הבנייה נעשית בהתאם לתכניות, בהתאם ללוחות הזמנים, המפרט, ועומד על כך שכל העבודות יעשו על פי דין, תקן ישראלי ובטיחות בעבודה.

מפקח הבנייה דואג כי לא יעשו פעולות אשר הינן בגדר הצבת עובדות בשטח. תפקידו לעקוב אחר תכניות העבודה ולבדוק את יישומן ובכל עת של חוסר התאמה להתריע בפני עורך הדין והדיירים. בנוסף, בכל פרויקט בנייה נדרשות החלטות במקום אשר לא ניתן היה לצפות בשלבי התכנון, מפקח הבנייה מעודכן על בעיות אלו ומפקח כי הדיירים לא יפגעו בעקבותיהן.

פן נוסף לעבודת מפקח הבנייה לאורך שלבי ביצוע הפרויקט הינו ניהול הדיירים. מפקח הבנייה מפיק דו"חות התקדמות הבנייה ועדכונים עבור הדיירים הכוללים נתונים מתוך יומן מנהל האתר ואירועים מרכזיים בהליך הבנייה. במקרה של חריגות בלוחות הזמנים יצרף לדו"ח את המלצותיו להמשך העבודה. המפקח מרכז בעיות העולות מצד הדיירים ופועל לפתרונן מול היזם והקבלן בשטח.

מפקח הבנייה מסיים את תפקידו עם קבלת טופס 4 לבניין וסיום העבודות. חלק מהמפקחים אף מתחייבים לבצע את דו"חות הבדק עבור הדיירים.

לסיכום- בין כל בעלי התפקידים באתר הבנייה, ובין מפקחי הבנייה מטעם הוועדה המקומית, מטעם הבנק ומטעם היזם רק מפקח בנייה של הדיירים אמון לשמור על ענייניהם. פרויקט תמ"א 38 מצליח עם שילוב מנוהל של הגורמים המקצועיים. חשוב ונכון לשלב מפקח בנייה כבר בצעדים הראשונים של דרככם, התשלום בעבור שירות זה מתבצע על ידי היזם ואתם זכאים לליווי שכזה. בהצלחה.

טל בן עזרא הנו מנהל מחלקת התכנון בחברת אפיקים 38 – המרכז להתחדשות עירונית.

 

מידע כנסים ממשיכה בכנסי התחדשות עירונית והפעם ערים חיפה והקריות

למידע נוסף על הכנס לחצ/י כאן