סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

התחדשות עירונית דורשת: מהנדסי אנוש

בחברת SGS מאמינים שהעדר קרקע זמינה למגורים במרכזי הערים, בניינים מתיישנים, צרכים ביטחוניים, מצוקת חנייה וביקוש לבנייה איכותית העמידה לרעידות אדמה מגבירים את הצורך בהתחדשות עירונית – תחום שילך ויתפתח בשנים הקרובות בערים רבות במדינת ישראל.

בשנת 2007, לאחר עשרות שנים של התמחות בתחום הבנייה וההנדסה האזרחית, נכנסה חברת SGS לתחום ההתחדשות העירונית כחברה יזמית ומבצעת כאחד. החדירה בוצעה באמצעות פרויקט הפינוי והבינוי הגדול והייחודי בתל אביב – "גרין פארק" בשכונת נווה שרת המתחדשת בצפון תל אביב.

"הפרויקט כלל הריסה של עשרה בניינים ומציאת פתרונות דיור חלופיים ל-154 משפחות ולכ-270 בעלי זכויות דיור סה"כ – שלב ראשוני ומהותי בפני עצמו, שארך שש שנים", מספרים ירון שמיע (ממנהלי החברה) ומשה  ריטבלט (מנהל חטיבת המגורים). "כשהתחלנו אותו עוד לא הייתה רגולציה, נדרשנו ל-100% חתימות ודיירים סרבנים גרמו לעיכובים משמעותיים בתהליך. עם הזמן, במסגרת הפרויקט הובלנו לגיבוש פסק דין תקדימי בנושא ובכך פרצנו דרך ליתר הקבלנים והיזמים – כך שהיום מספיקות הסכמות של 80% מהדיירים, על מנת שפרויקט פינוי בינוי ייצא לדרך".

מאפיין נוסף של פרויקט גרין פארק הוא אופן ביצועו – המתייחס למבנים כמתחם ולא כבניינים נפרדים. "אנחנו, בעצם, מנהלים פרויקט אחד מקיף הכולל עשרה פרויקטים במקביל", מציין ריטבלט. "במקום 154 דירות ישנות שנהרסו, נבנות 450 דירות בשכונת מגורים חדישה ויוקרתית ובמקום עשרה בניינים יהיו שישה, חלקם מגדלים בני 27 קומות. מאחר והדיירים הוותיקים יהיו רשאים לבחור את דירותיהם החדשות בכל הבניינים – נדרשנו לבצע את פרויקט גרין פארק בשלב אחד".

בימים אלה מקדמת SGS מגורים פרויקטים נוספים של פינוי בינוי ותמ"א 38 בצפון תל אביב, ברמת השרון וברמת גן. "אנחנו לא מאמינים בהעסקת 'קבלני חתימות' והחתמת דיירים בצורה עיוורת", מדגיש ירון שמיע. "חשוב לנו שניבחר ע"י הדיירים או אנשי המקצוע המייצגים אותם על סמך המוניטין שלנו, הניסיון והידע הרב שרכשנו".

אנחנו מאמינים שעבור מקומות עם ביקוש לדיור, התחדשות עירונית היא עתודת הקרקע החשובה והזמינה ביותר של המדינה עם פוטנציאל מימוש גבוה מאוד

מדוע פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתעכבים, נתקעים ואף נכשלים?

ריטבלט: "כי לא מבוצעת עבודת הכנה מעמיקה וכי בתחום פועלים גופים ללא ידע, ניסיון ויכולת. עבודת הכנה כוללת בחינה ולימוד של צרכי ותוכניות הרשות בה מבוצע הפרויקט, צרכי הדיירים וכן, את דרישות הרגולציה. איזון בין כל הצרכים הללו הוא לב ליבו של העניין ובלעדיו לא ניתן לצאת לדרך. פעמים רבות קורה שמבטיחים לדיירים תוספות בנייה נכבדות (במקרים רבים אף בידיעה מראש שההבטחה לא תמומש), כאשר בשלב מאוחר יותר מתברר כי תכניות העירייה כלל לא מאפשרות אותן. היום, לאחר הבשלה ורגולציה מסודרת, ללא ספק גוברת הדרישה ליזמים בעלי ניסיון".

"המפתח נמצא בראש ובראשונה בידי מקבלי ההחלטות ברשות המקומית", מדגיש שמיע. "חשוב שהרשות המקומית תעדיף את טובת התושבים על האינטרס הכלכלי. מובן כי קידום פרויקטים לעסקים מעשיר את קופת הרשות המקומית המקבלת אגרות בניה גבוהות וארנונה בתעריפים גבוהים יותר, והיא גם אינה נדרשת להשקעות רבות בתשתיות – מה שבהחלט נדרש בפרויקטים של התחדשות עירונית – אולם התחדשות עירונית הנה אינטרס לאומי חשוב לרווחת התושבים וכך על הרשות המקומית לראות זאת".

איך מתמודדים עם עבודת ההסברה ושכנוע הדיירים?

ריטבלט: "אנחנו מאמינים כי התחדשות עירונית היא קודם לכל הנדסת אנוש ולא הנדסת בניין. הדייר הוא שותף ומקומו חשוב מאד בתהליך. כדי שהדיירים יבינו את התהליך, מאפייניו ומרכיביו, חשוב להסביר להם בדיוק מה ניתן להוציא לפועל ומה לא. חשוב להסביר את תוכניות העירייה, את המגבלות וכמובן, את התוצאות – מה בדיוק יקבלו ואיזה ערך יהיה לנכס החדש שלהם. תפיסת העולם שלנו דוגלת בהידברות ובשיתוף הדיירים בתהליך ותמיד נדאג להשיג הסכמה מלאה של כלל דיירי הבניין. אנחנו מקפידים לקיים פגישות שוטפות עם נציגות הדיירים והם מעודכנים בכל שלב בתהליך. האינטרס להצלחתו משותף לכולנו".

התחדשות עירונית כוללת בתוכה אתגרים בירוקרטיים רבים והשקעת זמן בלתי מבוטלת. אף על פי כן, בחרתם להתמקד בתחום. מדוע?

ריטבלט: "ראשית, אנחנו מעדיפים לפעול רק באזורי ביקוש, בפרויקטים בהם יש היתכנות כלכלית מובהקת עם גב כלכלי איתן וליווי בנקאי. שנית, אנחנו מאמינים שעבור מקומות עם ביקוש לדיור, התחדשות עירונית היא עתודת הקרקע החשובה והזמינה ביותר של המדינה עם פוטנציאל מימוש גבוה מאוד.

"במרכזי ערים, היכן שיש תשתיות עירונית וקיים ביקוש לפתרונות דיור, התחדשות עירונית היא הכרח. הרי המרקם העירוני הולך ומזדקן, הבניינים המיושנים פעמים רבות לא כוללים מעליות עבור האוכלוסייה המבוגרת, אינם עמידים בפני רעידות אדמה והם הולכים ומתפוררים, כאשר לכל בניין אורך חיים מסוים. במוקדם או במאוחר יגבר הצורך בהריסת בניינים ותיקים אלה, ותחתם יקומו בניינים חדשים בתהליך של התחדשות עירונית.

"מעבר לכך, פרויקטים של התחדשות עירונית עונים על ארבעה צרכים בעלי עדיפות גבוהה ביותר לאיכות חיי הדיירים: עמידה בתקני רעידות אדמה, שטחי ציבור ושטחים ירוקים, ממ"דים ותוספת מקומות חנייה. במצב כזה, הפוטנציאל עצום וחלק מהעיריות גם הבינו את זה והקימו מחלקות ייעודיות לטיפול בתחום ההתחדשות העירונית ולשיפור ההתנהלות מול היזמים והדיירים".

אז, אתם צופים ריבוי של פרויקטים בשנים הקרובות?

ריטבלט: "אנו צופים שמספר הפרויקטים בתחום  ילך ויגדל בקצב מהיר מאד בשנים הקרובות. תהיה צמיחה משמעותית הן במספר הפרויקטים והן במספר הגופים המקצועיים המתמחים בתחום שיובילו אותם. בנוסף, כל המרקם העירוני מתחיל להשתנות לכיוון של בנייה ירוקה ויעילה, המעודדת ירידה בהוצאות תחזוקה וחיסכון באנרגיה. הצורך להתאים את המבנים הישנים לצרכים העכשוויים ילך ויתחזק ועמו הדרישה להתחדשות עירונית".

הכתבה המקורית – מאת שירלי גולן בזק