סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

פורום "שולחן עגול" להחלטות בתמ"א 38

לפני שנה חלה הקפאה ועצירה בקידום הליכי תמ"א 38 תיקון 2 במסלול "הריסה ובניה מחדש", בשל מחלוקת מקצועית שנוצרה בין עמדת היועץ המשפטי לממשלה – אזרחי, לעמדת מינהל התכנון במשרד האוצר באשר לשיטת חישוב זכויות הבניה הניתנות למימוש בהתחדשות עירונית.

הדבר תמוה וחמור, בייחוד לאור כך ששר האוצר והפקידות המקצועית המחויבים להגדלת היצע הדירות במשק, חוזרים ומדגישים בכל פאנל מקצועי כי תחום ההתחדשות העירונית מהווה מנוע צמיחה חשוב הנאמד כיום בשיעור של כ-10% מסך התחלות הבניה, ובמספרים מוחלטים מהווה סך של כ-4,000 יח"ד בשנה מתוך כ-40,000 התחלות בניה בכלל המשק. יתרה מכך, הצפי הינו כי התחום יצבור תאוצה ויגיע עד לכדי 15%-20% בשנים הקרובות. בנוסף, אין מחלוקת כי ענף הנדל"ן מצוי ב"שעת חירום" לאור העלייה המתמדת במחירי הדיור, שנסקו בכ-100% בממוצע החל משנת 2008.

כאמור, למרות כל זאת, אנו עדים לקיפאון מוחלט מצד הועדות המקומיות לתכנון ולבניה בקליטת בקשות חדשות להיתר במסלול "הריסה ובניה מחדש", לאור היעדר קבלת החלטות מנחות מצד מינהל התכנון שיסירו את "עננת אי הודאות התכנונית" באשר לאופן חישוב הזכויות. בשנה שחלפה התכנסה המועצה הארצית לתכנון ולבניה בתדירות של אחת למספר חודשים לדון בנושא, ובכל פעם הועלתה חלופה שונה לפתרון. בנוסף, מונה חוקר חיצוני לגבש המלצות, וגם לאחר ישיבת המועצה הארצית האחרונה מיום 6/9/2016 "שהחליטה לא להחליט" – לא מסתמן פתרון מוגדר לנושא.

אנו עדים לקיפאון מוחלט מצד הועדות המקומיות לתכנון ולבניה בקליטת בקשות חדשות להיתר במסלול "הריסה ובניה מחדש", לאור היעדר קבלת החלטות מנחות מצד מינהל התכנון שיסירו את "עננת אי הודאות התכנונית" באשר לאופן חישוב הזכויות

אזלת היד החמורה של המנהיגות הפוליטית בהיעדר יכולת לקצוב זמנים ברורים ולהביא להכרעה בנושא מחלחלת לענף ומביאה לנזקים מצטברים מדי יום, דוגמת פקיעת לוחות זמנים בחוזים קיימים, בעלי דירות שמאבדים אמון בהליך ובחברות, תשלומים ליועצים מקצועיים הנדרשים לייצר מספר חלופות אלטרנטיביות ועוד.

מה ניתן לעשות? ראשית יש לכנס את כל הגורמים הנוגעים בדבר, הן מהמגזר הציבורי והן מהמגזר הפרטי – מנהל התכנון, ועדות מקומיות, התאחדות בוני הארץ, מהנדסים, אדריכלים, שמאים, עורכי דין וכו' – והכל תחת קורת גג מקצועית אחת, לגיבוש סט פתרונות לנושא.

בנוסף, יש לקבל החלטה בדבר יצירת נוסחה פשוטה ככל הניתן המביאה בחשבון מס' אלמנטים מרכזיים – צפיפות לדונם, שטח פלדלת ממוצע ליח"ד, כופל מרבי, קווי בנין וכד'. נדרשת הבחנה בין מגרשים המנוצלים כבר כיום במרבית שטחם – בהם הנוסחה תהיה פשטנית יותר, לבין מגרשים המנוצלים חלקית – לגביהם תחול נוסחה מעט מורכבת יותר. נוסחה אחידה עלולה להנציח את הבינוי הקיים במכפלות – ואין זה מצב רצוי.

למעשה קיים צורך ביצירת פורום "שולחן עגול", בדומה למתכונת שהחלה בהליכי רישוי בחלק מהועדות המקומיות, לקיצור זמני המתנה וכינוס כלל הגורמים המקצועיים כך שתעשה עבודה במקביל ולא בטור. במקרה דנן, הנוגעים בדבר ידונו בחוזקות ובחולשות של מגוון פתרונות במקביל, במקום לדון בכל פעם בפתרון נקודתי יחידי.

לסיכום, ראוי לזכור כי ודאות תכנונית הינה הכרח העומד בבסיס כל התקשרות עסקית ופעולה תכנונית, ולעיתים גם החלטה שאינה מיטבית תועלתה עולה לאין שיעור על הנצחת מצב של היעדר החלטה, שהשלכותיו המצטברות מזיקות והרסניות.

דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן, שמאי מקרקעין (אונ' ת"א), כלכלן (אונ' ירושלים), מוסמך במנהל עסקים (אונ' בר-אילן)