סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

כל השלבים והטיפים בדרך לביתכם החדש

איך בוחרים חברה יזמית, על מה חשוב לשים דגש בכל אחד מהחוזים שבדרך, למה חשוב להיעזר בעו"ד ובמפקח ומי רושם בסוף התהליך את הבית בטאבו? המומחים של "אפריקה התחדשות עירונית" עם כל התשובות שיעזרו לבעלי דירות להתחדש בתהליך תמ"א 38/2 או פינוי בינוי.

1. בדקו האם הבניין שלכם עומד בתנאי הסף לתהליך התחדשות עירונית. תנאי הסף המהותי לתחילת תהליך תמ"א 38/2 או פינוי בינוי הוא שהבניין נבנה לפני 1980. הסיבה פשוטה: לאחר שנה זו כל המבנים בארץ נבנו תחת תקן בטיחות 413 – תקן בנייה מחייב מפני רעידות אדמה, כגון ממ"ד או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי). לכן, על מנת שתוכלו לצאת לדרך חדשה, על הבניין לעמוד בתנאי סף בסיסי זה.

2. רכזו את הסכמות בעלי הדירות ומנו נציגות מטעמכם. החוק מאפשר לצאת לתהליך עם הסכמה וחתימה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין. לפיכך מומלץ לבצע ישיבת דיירים שבה יהיו נוכחים כמה שיותר בעלי דירות בבניין, ובמהלכה לקבל החלטה עקרונית לגבי התהליך שבו מעוניינים – האם תמ"א 38/2 או פינוי בינוי כולל – וכן לרכז את שמות בעלי הדירות שנתנו את הסכמתם לתהליך.

3. בדקו עם בעלי הדירות בבניינים הסמוכים – האם גם הם מעוניינים בתהליך התחדשות עירונית? אם גם הבניינים שלצדכם נבנו לפני שנת 1980, מומלץ לכנס ישיבה גם עם בעלי הדירות שבהם ולבדוק האם יש עניין גם מצדם לצאת לתהליך של התחדשות עירונית. תוכלו לספר להם על הבדיקות שביצעתם עד כה ועל היתרונות שבתהליך כולל: במידה ש-80% מהם ירצו לצאת לדרך, תוכלו לא רק לחדש את הבניין ואת הדירות שלכם ולא רק לשפר את איכות החיים ואת הבטיחות הפרטית שלכם – אלא לחדש את התשתיות ואת הסביבה כולה, ולהפוך אותה לירוקה ונעימה יותר.

4. התקשרו עם עו"ד מומחה בתחום ובלתי תלוי, שייצג אתכם נאמנה בתהליך. לאורך הדרך תתקלו לא אחת במסמכים משפטיים, ולכן יש חשיבות רבה לעו"ד שילווה אתכם בתהליך ההתחדשות העירונית וידאג לאינטרסים שלכם.

5. פנו למספר חברות יזמיות לקבלת הצעות לפרויקט. כשאתם פונים לחברה יזמית, כדאי לעשות זאת עם כמה שיותר מידע לגבי הבניין והסביבה – מהי כמות הדירות בבניין, מה גודלן, האם יש דיירים שביצעו הרחבה כלשהי לדירה, האם יש בבניין דירות גג או דירות גן (יש לכך משמעות בסעיף התמורה), האם יש חנויות הצמודות לבניין שצריך לתת להן את הדעת וכיו"ב. המידע יעזור ליזם לבצע בדיקה מהימנה ואיכותית לפרויקט. מומלץ לפנות לכמה חברות על מנת שתוכלו להשוות בין ההצעות השונות. בחנו את היתרונות של החברות השונות ואת ההצעות שלהן – כאשר חשוב לבדוק את כל המכלול ולראות את התמונה הגדולה: בין היתר את האיתנות הפיננסית של החברה היזמית והיכולת שלה לקחת את חלום ההתחדשות שנמצא בשלב זה על הנייר, ולהפוך אותו בסופו של תהליך למפתח לדירה.

6. בחרו בחברה יזמית גדולה, אמינה ורצינית עם ניסיון מוכח בתחום, אך עם זאת – כזו המסוגלת להעניק לכם יחס אישי וליווי צמוד. תנאי הסף כיום לכניסת יזמים לענף התמ"א אפסיים – היזם לא נדרש להציג הון גדול מפני שלא מדובר ברכישת קרקע. מסיבה זו חשוב לפעול בזהירות בבחירת חברה יזמית לפרויקט תמ"א או פינוי בינוי, כשההמלצה היא לצאת לדרך עם חברה ציבורית גדולה ושקופה, שמפרסמת את הדוחות שלה בבורסה ומאפשרת לציבור לבדוק אותה ואת חוזה הרווחיות של הפרויקטים שלה בכל רגע נתון, וכן להבין מיהם האנשים העומדים מאחוריה. בד בבד, חשוב לוודא שאותה חברה יודעת להעניק את היחס האישי לאותם בעלי דירות הזקוקים למענה – בין אם מדובר בשאלה ובין אם בבקשה – בזמינות ובמקצועיות המרבית, ומבלי שבעלי הדירות יאלצו לכתת רגליהם בין מסדרונות החברה או לעבור מנציג טלפוני אחד למשנהו. חברה כזו תדע להתייחס אליכם, בעלי הדירות, כאל שותפים מלאים לתהליך, יד ביד לכל אורך הדרך.

7. בחרו מפקח מטעמכם. לאחר בחירת החברה היזמית ובמהלך המו"מ המשפטי מומלץ לבחור מפקח מנוסה מטעמכם, שתפקידו להעניק חוות דעת בכל הקשור למפרט הטכני, לתכנון, לאפשרויות העומדות בפניכם בנוגע לשינויים שתרצו לבצע בעתיד בדירות אל מול מהנדס החברה והיזם ועוד.

8. חותמים על הסכם? שימו לב לערבויות. השלב הבא על פי רוב הוא חתימה על מסמך בלעדיות לחצי שנה לחברה, שבה בעלי הדירות מתחייבים כלפי היזם שלא לנהל מו"מ עם חברות נוספות, ואילו היזם מצדו מתחייב בפרק זמן זה לקדם מול בעלי הדירות הסכם מחייב שאליו מתלווה הליך תכנון – היזם ממנה אדריכל ויועצים לפרויקט התמ"א או פינוי-בינוי המדובר, ומתחיל בתכנון ראשוני לפרויקט. המטרה היא להגיע בתום ששת החודשים לכדי הסכם מחייב, שבו חשוב שיופיעו התכנון המוצע, התמורה לבעלי הדירות (איזו דירה מקבלים בתום התהליך, באיזו קומה ובאיזה כיוון), המפרט הטכני בדירות ובבניין, הערבויות, לוחות הזמנים וכיו"ב.

9. בדקו האם מה שהובטח לכם מופיע בבקשת ההיתר לעירייה. לאחר החתימה על ההסכם, החברה היזמית שוקדת על הכנת תב"ע (תכנית בניין עיר) במקרה של פינוי בינוי, או בקשה להיתר במקרה של תמ"א 38/2. בשלב זה תוכלו לקבל הדמיות מהיזם לנראות הבניין העתידי שלכם, ולאחר תקופה שנעה בין 3-6 חודשים היזם מציג את בקשת ההיתר לבעלי הדירות, לפני שזו נשלחת לעירייה. השלב הבא הוא שלב הציפייה וההמתנה, הנמשך כשנתיים, במהלכו חשוב שנציגות הדיירים והחברה היזמית ישמרו על קשר, וכי החברה היזמית תעדכן את הנציגות בנוגע לסטטוס הבקשה להיתר. עם קבלת ההיתר, על היזם לעדכן בכך את בעלי הדירות, שמצדם אמורים לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי מול המוסד הפיננסי המלווה.

10. שלב הפינוי: היעזרו בחברה היזמית. על פי רוב, בעלי הדירות יקבלו התראה של שלושה חודשים לפינוי דירותיהם לשם הריסת הבניין ובנייתו מחדש. עליהם לוודא שהסכום שהחברה היזמית התחייבה לשלם עבור השכירות וההובלה אכן מתקבל. שלב הפינוי הוא שלב משמעותי ולעיתים אף רגשי. ישנם מקרים בהם מדובר באוכלוסיה מבוגרת שלא עזבה מעולם את ביתה, ולכן חשוב לוודא שהיזם בא לקראת בעלי הדירות ומתגמש היכן שאפשר – בין אם מדובר בעזרה כספית באריזה או בתיווך למציאת דירה חדשה לתקופת השכירות, ובין אם מדובר בעזרה רגשית – במתן אוזן קשבת ומענה לבעיות הצצות.

11. מי רושם את הבית בטאבו? במהלך תקופת הפינוי, חשוב כי בהסכם השכירות של בעלי הדירות בדירתם הזמנית יופיע סעיף לפיו בתוך פרק זמן של 90 יום באפשרותם לעזוב את הדירה השכורה, או לחלופין – למצוא שוכר חלופי במקומם. גם לבעל דירה שאינו גר בבית אשר עובר תהליך תמ"א 38/2 או פינוי בינוי ודירתו מושכרת, כדאי להכניס בחוזה סעיף לפיו בעל הדירה רשאי לפנות את השוכר בהתראה של שלושה חודשים. באחריות היזם ועוה"ד של בעלי הדירות לבצע רישום של הבית המשותף באופן מוסדר בטאבו, כך שהדירה החדשה תהיה רשומה על שם בעלי הדירות, בתוספת כל ההצמדות – חניה, מרפסת, מחסן אם יש וכיו"ב.

הטיפים: של מומחי "אפריקה ישראל התחדשות עירונית", מבית אפריקה ישראל מגורים

res.afi-g.com/pages/default.aspx