סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

להסתגל למציאות משתנה

מבדיקה שביצע משרד "בר לוי אדריכלים" עולה בבירור כי המטרופולין של דרום גוש דן, ובתוכו בראש ובראשונה שלוש הערים הגדולות: חולון, בת ים וראשון לציון, וכן ערים ויישובים נוספים דוגמת אזור, בית דגן ועוד, מכיל פוטנציאל משמעותי ביותר להתחדשות עירונית – בין אם מדובר בפינוי בינוי ובין אם מדובר בתמ"א 38.

לכל אחת  מהערים הללו, אין זה סוד, מאפיינים שונים, גיאוגרפיה שונה, חתך סוציו-אקונומי שונה ותמהיל אורבני שונה; אולם בסופו של יום כולן יחד, וכל אחת לחוד, מאפשרות מיצוי זכויות בנייה משמעותיות ביותר, מה שמהווה אתגר – לא רק מוניציפאלי מקומי – אלא גם ובעיקר לאומי.

אפתח בכך שהמושג "התחדשות עירונית" מייצר דיסוננס קוגניטיבי אצל רבים מצרכני התקשורת. מחד גיסא, העיתונים והאתרים הכלכליים מלאים בכותרות דוגמת "פינוי-בינוי ענק אושר", "התחדשות עירונית בהיקף חסר תקדים"; מאידך גיסא, מתפרסמות כותרות "הפוכות" המתארות את מורכבות התהליך: "פינוי בינוי מדשדש כבר 12 שנה", "הדיירים מיואשים, איבדו את התקווה".

מדגם זה של כותרות משקף את תמונת ההתחדשות העירונית ופרויקטים של פינוי-בינוי כיום בישראל – תופעה פופולארית המתרחשת בכל ערי ישראל וסוחפת דיירים, יזמים וראשי רשויות, הכמהים – כל אחד ממניעיו – לשיפור ולחידוש הרקמות העירוניות הישנות. לצד סחף זה מתגלים הקשיים הטמונים בפרויקטים אלו, והמורכבות הרבה הכרוכה בהם: פרויקטים אורבאניים-תכנוניים המתבססים על הנחות יסוד כלכליות-שמאיות. אם נוסיף לתוך "מתכון" זה גם את רצונות הדיירים, אלו שבעד החידוש ואלו שנגדו, נקבל תהליכים מורכבים ומקרטעים, המולידים פרויקטים "תקועים" ומסורבלים הנמתחים על פני שנים רבות.

הסיבה הראשית לכך היא גודל הפרויקטים (מגה פרויקטים) – "גודל" פשוטו כמשמעו, והן גודל במובן "Magnitude", כלומר ההשפעה של פרויקטים אלו מהדהדת הרבה מעבר לגבולותיהם מבחינת השתלבות במערכת העירונית, היבטים חברתיים, כלכליים, ציבוריים וכד'. כאשר ממד הגודל של פרויקט התחדשות גדל, כך גדלה מורכבותו, ובאופן תואם לכך גדל הקושי במימושו.

יחד עם הקשיים הנקובים לעיל, מערך ההתחדשות העירונית הינו חדש ו"בוסרי" יחסית. היעדר מסורת ארגונית ארוכת שנים מאפשרת לתהליכים אלו להשתכלל תמידית, ולהסתגל למציאות משתנה. סתגלנות זו פותחת צוהר לשילוב של מספר דרכי התמודדות עם המורכבות של מגה פרויקטים בהתחדשות עירונית, דרכי פעולה אותן מיישם משרדנו בפרויקטים שונים ומגוונים ברחבי הארץ.

ניתן כיום לזהות ניצנים ליישום שיטת המגדלור על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה בבת-ים. פינוי-בינוי בקרן הרחובות הרצל-ז'בוטינסקי בעיר מנצל את היותו על התוואי, על מנת לעלות בגובה (30 קומות) ולאפשר פתיחת מבנה ציבורי בעורף המגדל. עלייה נוספת לגובה בתכנית זו הייתה מאפשרת לדוגמא פתיחת בית ספר חדש, שהיה מקרין בצורה חיובית על כל השכונה

"קרקעות השלמה"

קרקעות השלמה היא שיטת פעולה בה הפער בין הרצוי הכלכלי ("המכפיל") לבין המצוי התכנוני מגושר על ידי הגדלת שטח הקרקע להתחדשות – קרקע נוספת עליה ניתן לבנות יחידות דיור אשר תאזנה את התחשיב הכלכלי כך שתתאפשר ההתחדשות. שיטת התמודדות זו הינה שיטה מערכתית-אסטרטגית, דהיינו ברמת משרדי הממשלה והרשות המקומית, שמאתרות את קרקעות ההשלמה ומשייכות אותן למתחמי ההתחדשות – לרוב מדובר בחטיבות קרקע גדולות הנותנות פתרון להתחדשותן של שכונות ותיקות שלמות. משרדנו מיישם שיטת התמודדות זו בתכנית להתחדשות שכונת קריית משה ברחובות, בה קרקעות השלמה בבעלות המדינה מצורפות לשכונה ומאפשרות את התחדשותה הכה נחוצה, וזאת חרף מכפילים כלכליים גבוהים. דוגמא בולטת מהערים המשתתפות בכנס היא התחדשות שכונת רמת אליהו בראשון לציון, וקרקעות ההשלמה שניתנות כמענה משלים מצפון לשכונת נחלת יהודה.

"המגדלור"

המגדלור היא שיטת התמודדות מקומית בה מאותרת נקודת דיקור מקומית, שטיפול בה יקרין באופן חיובי על הסביבה הקרובה אליה. דרך התמודדות זו אמורה להמיר את תוספת יחידות הדיור בהתחדשות עירונית בתוספת משמעותית של קרקעות פנויות חדשות "יש מאין", בתחום מגרשי הבניינים המקוריים – זאת בניגוד לשיטות המסורתיות יותר של התחדשות. תוספת זו מתאפשרת ע"י עליה משמעותית לגובה (הצבת מגדלור), שבתמורה מפנה מקום למוסדות ציבור ולשטחים פתוחים למרגלותיה. מתן התוספת הציבורית לרגל המגדלור מקרינה על השכונה שצמודה למגדלור בכך שהיא מספקת לו את "מרחב" הנשימה הציבורי (גנים, בתי ספר, גינות) המאפשר ליתר השכונה להתחדש באופן מבוקר ומינורי יחסית (תמ"א 38 למשל). שיטת המגדלור מתאימה רק במקרים בהם המגדלור עצמו ממוקם בסמיכות לציר הסעת המונים ו/או לכביש ראשי – אלמנטים אורבאניים ותשתיתיים התומכים בהעמסה נקודתית זו.

משרדנו מיישם שיטה זו בתכנון מתחם אנצ'ו סרני בגבעתיים – תכנית התחדשות עירונית בקצה גבעתיים על דרך השלום, נקודה המתאימה לאופי בנייה מטרופולינית, בסמיכות לתוואי הרכבת הקלה המתוכננת בגוש דן. תנאים אלו מנוצלים לשם עלייה לגובה (40-60 קומות) ופתיחת מרכז קהילתי, בית ספר ומרכז ספורט ציבורי שיתמכו בתוספות מגורים עתידיות שתהיינה בפרויקטים עתידיים של התחדשות בעומק העיר. ניתן כיום לזהות ניצנים ליישום שיטת המגדלור על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה בבת-ים. פינוי-בינוי בקרן הרחובות הרצל-ז'בוטינסקי בעיר מנצל את היותו על התוואי, על מנת לעלות בגובה (30 קומות) ולאפשר פתיחת מבנה ציבורי בעורף המגדל. עלייה נוספת לגובה בתכנית זו הייתה מאפשרת לדוגמא פתיחת בית ספר חדש, שהיה מקרין בצורה חיובית על כל השכונה.

"מגה תכנון"

שיטה זו מקדמת את כלי התכנון המתארי-אסטרטגי כאלמנט הממתן קשיים ומפוגג מורכבויות להן לא יכלו תכניות התחדשות פרטניות. גישה זו יוצאת מתוך נק' הנחה כי "השלם גדול מסך חלקיו" וכי בתכנון כוללני להתחדשות רובע/עיר ניתן להשיג תועלות רבות לטובת קידום הפרויקטים השונים באותו רובע. הראייה הכוללת יכולה למשל לווסת את עומסי התנועה, להתריע על כשלים תשתיתיים הניתנים לפתירה מראש, ולייצר פלטפורמה לציפוף מוסדות ציבור, כל זאת מתוך תפיסה הוליסטית של הרובע המתחדש – המהווה שלב מקדים המאפשר את התחדשותו העוקבת של הבניין הבודד.

משרדנו עוסק בתכנון מתארי להתחדשות ברובע גבעת אולגה בחדרה עבור האגף להתחדשות עירונית במשרד הבינוי בראשות עינת גנון; תכנית מתארית המאפשרת את התחדשותם של 6 אשכולות גדולים של בנייה ישנה, דרך מתן תשתית תכנונית להתחדשות. ניתן גם לראות שיטה זו בחולון, בה הותנעה לאחרונה תכנית מתארית להתחדשות שכונת תל-גיבורים בצפון העיר, בקידום משרד השיכון ועיריית חולון.

"משק סגור"

אתגר מערכתי בולט בפרויקטים להתחדשות עירונית הוא הפרת המאזן העירוני הכללי. המארג העירוני הינו רקמה חיה ודינמית בעלת איזונים עדינים – כלכליים וחברתיים – הבאים לידי ביטוי בשימושי הקרקע במרחב העירוני. רקמה בנויה אינה רק סך הדירות בה, אלא גם סך מצרפי של כל צרכניה – אלו העובדים בה, מבלים בה, וגדלים ומתחנכים בה. במודל ההתחדשות הסטנדרטי, הנטל הכלכלי שהצרכנים שהתווספו בהתחדשות מייצרים מגושר על ידי הרשות המקומית, במקום אחר, במועד אחר, ותחת מנגנון יישום ותכנון נפרדים לחלוטין (כגון תכנית נפרדת להרחבת אזור תעסוקה בעיר לשם הגדלת ההכנסות העירונית).

אנו נציע חשיבה מחודשת של מנגנון האיזונים העירוני על מנת להתמודד עם מגה פרויקטים של התחדשות: במקום להעביר את הפתרונות לצרכים הציבוריים ל"מקום אחר", ליצור פרויקט שהוא משק סגור בו האיזון העירוני נשמר בו בעת לביצוע ההתחדשות ותוספת הדירות. לצד היחידות מוצע להוסיף גם שימושים נדרשים ותומכים – מסחר, תעסוקה, ומוסדות ציבור (כולל בתי ספר). שיטה זו מאפשרת איזון כלכלי אד-הוק, ויצירת זיקה מידית בין תוספות יחידות מגורים לתוספות שימושים "מניבים" כלכלית, ללא תכנון עקיף וללא גורמים חיצוניים המגבירים את המורכבות התכנונית.

משרדנו עורך תכנית להתחדשות עירונית כמשק סגור בפתח תקווה, על קרן הרחובות קפלן וז'בוטינסקי. בנוסף לתוספת יחידות מגורים, מתוכננות תוספות משמעותיות של מסחר ותעסוקה, חניון ציבורי, כיתות גן והרחבה לבית ספר יסודי הנמצא בצמידות למתחם.

לסיכום: הבאתי במאמר זה דוגמאות שונות של דרכים לקידום התחדשות עירונית על כל גווניה, וזאת תוך התאמה מרבית ליעדים של הנהגת כל עיר ועיר, לאפשרויות של היזמים ולרצונות של התושבים. מקצת הדוגמאות שהבאנו נוגעות לשלוש הערים, חולון, בת ים וראשון לציון, וחלקן האחר לערים אחרות, רובן ככולן במטרופולין גוש דן. אדגיש כי  ניתן בהחלט ליישם גם את הדוגמאות הללו בערים המהוות את ליבת הועידה הנוכחית. הנני מאחל לכל ראשי הערים, הנהלות העיריות, המתכננים והמבצעים, יזמים, קבלנים, ועדי תושבים ואנשי תקשורת, וכמובן גם למידע כנסים, המארגנים, ועידה מעניינת ופורייה.

המאמר מאת: אדריכל ומתכנן ערים עדן בר, בעלי משרד בר-לוי אדריכלים

barrelevie.co.il