סגור

נתקלים בבעיות בתצוגת האתר? נסו לפתוח אותו בדפדפן כרום

נדל"ן ותשתיות
מאמרים

האתגר הכפול של התחדשות עירונית

נושא ההתחדשות העירונית מהווה, לטעמי, את האתגר הגדול ביותר למדינת ישראל – הן בשוק הדיור והן כמנוע כלכלי ויצרני. מדובר, אדגיש, באתגר כפול ומכופל: מיגון מאות אלפי בניינים החשופים בכל רגע לרעידת אדמה קטלנית שתחזיר את מדינת ישראל עשרות שנים אחורנית; ומיצוי זכויות בנייה בקרקע היקרה ביותר במדינת ישראל – שכידוע איננה נהנית מעודף מקרקעין, וזאת בלשון המעטה – ובד בבד השבחת ערים ותיקות, הן במרכז הארץ והן בפריפריה. ניתן לכמת אתגר כפול זה במיליארדי שקלים שיחסכו למשק הישראלי במקרה, חלילה, של רעידת אדמה עתירת נזקים בנפש וברכוש, ומיליארדים נוספים – פועל יוצא הן של השבחה והן של חסכון בהשקעה מיותרת ובזבזנית המתרחשת בימים אלה באמצעות הסכמי הגג.

רעידות האדמה שפקדו לאחרונה את איטליה מהוות ללא ספק תמרור אזהרה. ישראל, לא פחות מארץ המגף, חשופה מדי כ-100 שנים לרעידת אדמה כוללת. האחרונה התרחשה ב-1927, שעה שבארץ ישראל המנדטורית התגוררו מאות אלפים בודדים, גרמה להרס רב וגבתה מאות הרוגים ואלפי נפגעים. הערכות זהירות שפורסמו לאחרונה מדברות על תרחיש עם רבבות נפגעים והרס ערים ותשתיות חסר תקנה.

אין זה פלא, במיוחד לאור העובדה שבמהלך השנים שנקפו מאז הרעידה האחרונה גדלה אוכלוסיית ישראל פי 20(!) לערך והיא עולה כיום על 8.5 מיליון נפשות, כמחציתן בקירוב מצטופפים במרכז הארץ. העובדה שחלק גדול מתוך 600 אלף הבניינים ומיליוני הדירות בארץ אינם מוגנים כלל בפני רעידת אדמה, קל וחומר אלה שנבנו לפני 1980, עמדה מול עיניהם של מקבלי ההחלטות בשנת 2005, כשהחליטו על תמ"א 38. נדמה כי נושא זה נשכח כמעט לחלוטין מאז, והתמ"א 38 הפכה יותר ויותר לנושא לדיון בהקשר של היקף זכויות בנייה וקומות אותן ניתן להוסיף. רעידת אדמה? יוק!

הפרדוקס הגדול, מעבר להזזת נושא רעידות האדמה לקרן זווית, היה בכך שככל שהשנים נקפו, כך גם הפך נושא התמ"א וזכויות הבנייה לנחלתן של הערים היותר יקרות בגוש דן, היכן שערכי הקרקע גבוהים יותר וכדאיים ליזמים – זאת בשעה שככל שנתרחק לפריפריה, שם ערכי הקרקע נמוכים עד אפסיים, לא נמצא תהליכים של התחדשות עירונית להוציא דוגמאות בודדות וחריגות ביותר. אין ספק שמבחינה זו מוצאת הפריפריה את עצמה גם היום נפסדת, כשרוב רובם של תושבי איזור השבר הסורי-אפריקני אינם מוגנים כלל מפני תרחיש האימים.

במידה והזכויות שאושרו לאחרונה היו בתוקף משנת 2005, ניתן היה כבר היום לראות אלפי פרויקטים של תמ"א 38 עם רבבות דירות חדשות – פרויקטים שהיו משדרגים לאין שיעור את חזות הערים, מביאים אליהן אוכלוסיות חזקות, ומה שלא פחות חשוב – משפרים מאוד את המיגון בפני רעידות אדמה

אולם אם נחזור לגוש דן – כולל כמובן את הערים בת ים, חולון וראשון לציון – תהליך קידום התמ"א התנהל גם כאן בצורה הדרגתית ואיטית ביותר: אלפים בודדים של דירות קודמו בטווח של למעלה מעשור, בעוד שמקבלי ההחלטות בקבינט הדיור קיבלו רק ממש לאחרונה החלטה המאפשרת תוספת משמעותית יחסית של עד 4.5 קומות לבניינים ישנים. מעט מדי ומאוחר מדי. משרדי ערך חישוב לפיו במידה והזכויות שאושרו לאחרונה היו בתוקף משנת 2005, ניתן היה כבר היום לראות אלפי פרויקטים של תמ"א 38 עם רבבות דירות חדשות – פרויקטים שהיו משדרגים לאין שיעור את חזות הערים, מביאים אליהן אוכלוסיות חזקות, ומה שלא פחות חשוב – משפרים מאוד את המיגון בפני רעידות אדמה.

כנ"ל בתחום הפינוי בינוי: נדמה שנושא חשוב זה נדחק כמעט לחלוטין לקרן זווית במסגרת הסכמי הגג שנחתמו לאחרונה עם 18 ערים ברחבי הארץ. כחלק מההסכמים אמורה להיות מקודמת בנייתן של כרבע מיליון דירות חדשות בעשור הקרוב. הדירות ייבנו רובן ככולן בשכונות ענק חדשות דוגמת אלה שנבנות כיום בראש העין, קרית ביאליק, עפולה, באר שבע, נתיבות ואשקלון. כבר היום, ולא במקרה, אנחנו שומעים על בעיות תשתית חמורות והיעדר מוסדות ציבור בשכונות אלה. תרחיש זה היה צפוי: הממשלה משקיעה סכומי עתק בשכונות חדשות ב"שומקום", בשעה שניתן היה לייצר תכנית ארצית כוללת לפינוי בינוי בערים הותיקות. תכנית שכזו היתה ממצה בוודאות את זכויות הבנייה בערים אלה, מייצרת מאות אלפי דירות חדשות, ומה שלא פחות חשוב – חוסכת מיליארדים למשק הישראלי.

מחישוב שבוצע במשרדי, מתברר כי בניית יחידת דיור חדשה בשכונות החדשות הנ"ל עולה בממוצע פי 2.5(!) יותר מיחידת דיור זהה הנבנית בשטחים קיימים בתוך הערים הוותיקות בהן יתבצע פרויקט של פינוי בינוי. אם נכפיל זאת ברבע מיליון דירות חדשות, לעומת רבע מיליון דירות שניתן היה באותו זמן לקדם במסגרת התחדשות עירונית, בין אם במסגרת התמ"א או בפינוי בינוי, אכן נגיע למיליארדים.

נחזור לתמ"א 38: אחת הטענות הקשות – שאני אינני מסכים איתן – של לא מעט ערים ורשויות, גורסת שתמ"א 38 תפגע, לכאורה, בתבנית העירונית ותעמיס שלא לצורך על התשתיות. לטעמי זוהי אמירה מאוד כוללת ולא מדוייקת. תכנון נכון של העיריה באזורים בהם אמורה להתבצע התמ"א והתאמת התשתיות הקיימות אליהם, יכול בהחלט אפילו לשפר את התשתית הקיימת. מדובר במספר יתרונות משמעותיים עבור העיריה: תוספת של אלפי דירות חדשות במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות וזרימה של אוכלוסיות חזקות אל אותם מרכזים מתדלדלים; תשלומי ארנונה משמעותיים ביותר של הדיירים החדשים, שיאפשרו השקעה גבוהה יותר בפיתוח תשתיות ובכלל; מראה הבניינים – שחלקם הגדול התפורר זה מכבר (שלא לדבר על מצב התחזוקה שלהם), ישודרג לאין שיעור; וניתן יהיה, בחלק גדול מהמקרים, להוסיף כמות נכבדה של מקומות חנייה ולהקל על מצוקת החנייה והפקקים באותה עיר. מבחינה זו ערים דוגמת בת ים, חולון וראשון לציון, יוכלו בהחלט להנות מכל אותם יתרונות ולחדש את המרכזים הוותיקים שלהם.

ושוב – כנ"ל בתחום הפינוי בינוי. אינני מבין, לא כאיש מקצוע ולא כאזרח ישראלי, כיצד ממשלות ישראל לדורותיהן לא ניסו, במהלך עשרות שנים, להעניק רוח גבית להריסת שיכונים ותיקים שנבנו בשנות ה-50, ה-60 וה-70 של המאה הקודמת ובניית שכונות חדישות בבנייה רוויה במקומם. גם כאן הרווח יכול היה להיות כפול ומכופל: גם שדרוג דרמטי של אזורים שנס ליחם זה מכבר, גם הבאת אוכלוסיות חזקות, גם מיצוי זכויות בנייה בקרקע יקרה בלב גוש דן, גם השבחה כלכלית וגם התנעה משמעותית ביותר של הפעילות הנדלנ"ית בפרט והכלכלית בכלל במשק הישראלי.

לסיכום, הגיע הזמן להוציא את נושא ההתחדשות העירונית – בין אם מדובר בתמ"א 38 ובין אם מדובר בפינוי בינוי – מהקטגוריה של "נישה", ולהפוך אותו ל"מיינסטרים" הנדלנ"י. כישלונה של תכנית מחיר למשתכן והבעיות הקשות שמתגלות כבר עכשין בהסכמי הגג, כמו גם המחסור הקריטי הגובר והולך בשוק הדיור, רק ממחישים את הדחיפות הרבה בכך. בנוסף, העובדה שקצב הריבוי הטבעי במדינת ישראל הינו מהגבוהים בעולם, כאשר לפי הצפי תוך כעשור שנים נגיע ל-10 מיליון נפשות שתזדקקנה למאות אלפי דירות נוספות שאינן בנמצא כיום, אפילו לא ברמה התכנונית, תביא להערכתי כבר בשנה הקרובה לשינוי משמעותי בתפיסת ההתחדשות העירונית – הן בקרב מקבלי ההחלטות בממשלה והן במישור המוניציפאלי. מבחינה זו, הגוש האורבני הענק של שלוש הערים: בת ים, חולון וראשון לציון, הכולל כבר היום כ-650 אלף תושבים (פי 1.5 מכלל תושבי תל אביב), צריך וחייב לקחת את המושכות.

הנני מאחל הצלחה רבה לכל המשתתפים בכנס. מי ייתן והדברים שייאמרו בו אכן יוטמעו בקרב מקבלי ההחלטות.

כנס התחדשות עירונית בערים חולון, בת ים וראשון לציון, בנושא תמ"א 38 ופינוי בינוי, יתקיים ב-19.12.16 במתחם מדיטק חולון.

מחבר המאמר: ארז כהן, שמאי מקרקעין